Vous êtes un néophyte en biens immobiliers de placement?
Pour bon nombre de Canadiens et de Canadiennes, un immeuble d’habitation ou un édifice à locataires
multiples constitue un placement alléchant. Si vous songez à faire le saut dans l’immobilier de placement,
vous devrez apprendre un tout nouveau vocabulaire et des mots comme « revenu net d'exploitation » ou « taux de capitalisation ».
Un courtier ou agent immobilier commercial pourra alors vous éclaircir et vous renseigner sur l’incidence que chacun
peut avoir sur votre décision quant à savoir si une propriété en particulier vous convient ainsi qu’à votre portefeuille de placement.
A
Abandon - Personne ou entité qui quitte les lieux transportés à bail avant la fin de la durée du bail.
Agréments - Caractéristiques qui rendent une propriété plus attrayante, utile, recherchée ou profitable, et qui sont habituellement incluses dans le prix de vente ou le calcul des loyers.
Améliorations apportées aux immobilisations - Ajouts apportés à la propriété ou améliorations aux immobilisations qui augmentent ou prolongent la vie utile de la propriété.
Améliorations sur place - Travaux complétés sur une propriété qui en augmentent la valeur.
Amortissement - Processus de remboursement d’une dette, avec les intérêts, habituellement par des paiements égaux à intervalle régulier sur une période donnée.
Analyse du flux d’encaisse - Projection de l’encaisse estimative de l’acheteur pendant la période de détention.
Arriéré - Somme exigible ou arriérée, mais qui n’a pas été payée.
B
Bail - Contrat dans lequel une partie (le locateur) accorde à une autre partie (le locataire) les droits exclusifs, communs ou conjoints d’utiliser une propriété pour une période de temps déterminée.
Bail à loyer hypernet - Aussi appelé « bail net net net », lorsque le locataire verse au locateur un loyer qui n’inclut pas tous les impôts fonciers et les dépenses d’exploitation.
Bail à loyer net - Bail en vertu duquel le locataire est tenu de payer, en plus du loyer fixé, les dépenses relatives à la propriété louée, notamment les taxes, assurances, frais d’entretien, etc.
Bail à loyer proportionnel - Il est question de bail à loyer proportionnel lorsque le locataire paie un loyer minimal puis paie un pourcentage de son chiffre d’affaires, le montant le plus élevé des deux prévalant. Le pourcentage payé diffère en fonction des types d’activités commerciales.
Bail à loyer supernet - Bail en vertu duquel le locataire paie un loyer au locateur qui inclut uniquement tous les impôts fonciers et n’inclut aucune partie des dépenses d’exploitation.
Bail à loyer variable - Bail qui précise les changements dans le taux du loyer, habituellement selon une évaluation périodique ou période donnée.
Bail brut - Bail en vertu duquel le locataire paie une partie ou la totalité des dépenses de la propriété louée, par exemple, les taxes, assurances, frais d’entretien, services publics, etc.
Bailleur - Le locateur, ou la personne qui loue la propriété à une autre personne.
C
Capitalisation - Taux de rendement stabilisé anticipé d’un investissement. Aussi appelé « taux de capitalisation ».
Cession - Méthode ou manière par laquelle un droit, un contrat formaliste, ou un contrat est transféré d’une personne à une autre.
Cession-bail - Opération par laquelle un investisseur achète une propriété puis la loue au vendeur.
Charges constatées - Dépenses engagées qui ne sont pas encore exigibles, ou n’ont pas encore été payées.
Clause de rayon d'achalandage - Dans un bail à loyer proportionnel, il est habituel d’avoir une clause précisant le rayon à l’extérieur duquel un magasin compétiteur d’une même chaîne peut s’installer. Il s’agit habituellement d’une distance suffisante afin que deux magasins d’une même chaîne ne se situent pas à l’intérieur d’un même secteur commercial.
Clause d’indexation - Clause d’un bail qui prévoit une augmentation éventuelle du loyer. Il peut s’agir d’un taux d’augmentation fixé ou prédéterminé, ou d’une augmentation en fonction de l’augmentation du coût de la vie selon laquelle l’augmentation du loyer doit correspondre à l’indice des prix à la consommation, ou des dépenses directes – le loyer est ajusté selon les changements au niveau des dépenses de la propriété, par exemple, une augmentation de taxe.
Comparables - Terme utilisé pour désigner les loyers ou biens locatifs compétitifs ou les ventes, laissant entendre que les « loyers comparables » et les « ventes comparables » sont comparables sur le plan de la taille, de l’emplacement, des conditions, agréments, etc. par rapport à la propriété visée.
Construction sur mesure - Construction d’un édifice ou d’une propriété qui répond aux besoins particuliers de l’occupant.
Coût d’acquisition - Coût total pour l’acheteur d’une propriété, incluant les coûts accessoires et les coûts de la vente.
D
Densité - Nombre total de pieds carrés bâtissables sur un terrain donné. Par exemple, les propriétés avec une densité élevée ont un plus grand nombre d’étages.
Droit de premier refus - Option prévue dans un bail à l’intention du locataire signataire du bail qui lui offre le privilège essentiel d’occuper l’espace ou d’égaler une offre reçue concernant un espace adjacent qui pourrait être requis pour l’expansion future du locataire.
E
Empiétement - Édifice, partie d’un édifice ou obstruction qui empiètent sur une autre propriété.
Espace brut - Espace loué, mais non occupé par le locataire, habituellement les salles de bain, le hall et les centres de services publics.
Établissements de vente au détail - Établissements utilisés uniquement à des fins de ventes de biens et services au grand public.
Évaluation - Processus visant à déterminer la valeur estimative d’une propriété. Peut aussi faire référence au rapport qui énonce l’estimation et la conclusion de la valeur.
F
Flux de trésorerie négatif - Lorsque les revenus d’un bien de placement n’équivalent pas aux dépenses courantes. Le propriétaire doit investir des sommes chaque mois pour couvrir ces dépenses.
Franc et quitte - Se dit d’un bien réel libre de tout privilège ou prêt.
G
Grèvement - Créance, privilège, droit réel ou autre dette relative à un bien réel qui peut en diminuer la valeur.
H
Hypothèque - Document légal qui met en gage une propriété donnée pour assurer le remboursement d’un prêt; prêt garanti par un nantissement ou le transport conditionnel d’un bien réel.
Hypothèque générale - Une seule hypothèque grevant plus d’une propriété, par exemple, une hypothèque grevant tous les lots d’un constructeur dans un lotissement.
I
Imposition - Impôt grevé sur la valeur d’une propriété en plus des taxes générales, et habituellement appliqué par une autorité civique pour couvrir les frais d’amélioration, par exemple, aux rues, systèmes d’égout, etc.
J
K
L
Lettre d’intention - Méthode officielle d’énoncer son intérêt à l’égard d’une propriété, mais il ne s’agit pas d’une offre et ne crée aucune obligation.
Locataire-clé - Important locataire qui occupe une grande partie d’une propriété commerciale et attire des clients et d’autres locataires à la propriété.
Locateur - Société ou particulier qui loue une propriété à un tiers.
Location antérieure au bail - Location d’une propriété ou d’un espace qui n’a pas encore été développé ou construit.
Loyer de base - Loyer accordé dans le cadre de négociations et n’incluant pas les ajustements et ajouts.
Loyers additionnels - Loyers chargés à un locataire pour l’entretien, l’imposition et les assurances relatifs aux aires communes.
M
Multiplicateur de loyer brut - Prix de vente ou valeur divisé par le revenu brut effectif annuel. Par exemple, si le prix de vente est de 325 000 $ et le revenu brut effectif annuel est de 50 000 $, alors le multiplicateur de loyer brut est 6,5 (325 000 $ / 50 000 $).
Multiplicateur de loyer net - Quotient obtenu en divisant le revenu d’exploitation net par le prix de vente ou d’achat.
N
Non grevé - Propriété ou terrain grevé d’aucun privilège, ni d’aucune créance ou hypothèque.
O
Offre conditionnelle - Offre visant l’achat d’une propriété assujettie à ce que certaines conditions, y compris l’approbation des états de revenus et dépenses de l’acheteur, l’engagement du titre, l’état physique de la propriété, l’engagement de prêt, etc., soient satisfaites. La période allouée pour satisfaire à ces dispositions est connue sous le nom de période d’inspection ou la période conditionnelle.
Option - Droit d’acheter ou de louer une propriété à un certain prix à l’intérieur d’une période donnée moyennant le paiement d’une contrepartie.
P
Période de récupération - Délai nécessaire pour la récupération complète du coût d’un investissement; souvent utilisée suivant le concept que tout revenu est considéré comme étant un remboursement du capital jusqu’à ce que le placement entier ait été récupéré et que le revenu reçu après la récupération complète soit considéré un profit.
Preneur à bail - Le locataire, ou une partie, à qui une propriété est louée.
Prêt hypothécaire capitalisé à l'échéance - Prêt non amortissable où le prêteur reçoit uniquement les intérêts durant la période de prêt et récupère le principal en paiement forfaitaire à la fin du terme.
Privilège - Droit ou créance qu’une personne détient sur la propriété d’une autre personne à titre de sûreté pour une dette, créance, taxe ou jugement.
Pro forma - Désigne « pour la forme uniquement ». Étude préparée pour évaluer les revenus et dépenses futures, ainsi que les pertes ou profits éventuels.
Q
R
Rachat de bail - Lorsque le locateur offre de racheter le bail au locataire.
Rapport plancher-sol - Aussi appelé RPS, rapport entre la surface maximale de l’édifice et la surface totale du terrain sur lequel il est érigé.
Rapport prêt-valeur - Montant principal d’un prêt exprimé en pourcentage de la valeur du prêt. Par exemple, si une propriété est acquise au coût de 500 000 $ et est financée par un prêt bancaire d’une valeur de 300 000 $, la quotité de financement correspond à 60 % de la valeur hypothécable de la propriété à l’emprunteur.
Rendement - Ratio du revenu tiré d’un placement par rapport au coût total du placement sur une période donnée.
Rendement après impôt - Profit annuel après le paiement des impôts sur le revenu, ou rendement annuel des capitaux propres après le paiement des impôts sur le revenu.
Revenu net - Différence entre le revenu brut effectif (propriété) et les dépenses d’exploitation, y compris les taxes et assurances. L’expression est décrite comme étant le revenu net avant le service de la dette.
Revenu net d’exploitation - Aussi connu comme RNE. Revenu net annuel après déduction de toutes les dépenses d’exploitation variables et fixées, mais avant le service de la dette et l’impôt sur le revenu. La formule de calcul est :
RNE = Revenu de location prévu + autre revenu – inoccupation et créances irrécouvrables – dépenses d’exploitation.
S
Seuil de rentabilité - Point où le revenu brut effectif équivaut au coût de l’ensemble des dépenses d’exploitation et des paiements au titre du service de la dette.
Superficie louable nette - Aussi appelée « pieds carrés louables nets ». Superficie totale en pieds carrés pouvant être utilisée à des fins de revenus de location. Sont habituellement exclus les escaliers, ascenseurs, corridors, aires communes, etc.
T
Taux de rendement après impôt - Taux de rendement annuel des capitaux propres après le paiement des impôts sur le revenu.
Taux d’inoccupation - Pourcentage des pertes totales de revenus de loyer prévus en raison du taux d’inoccupation et des frais liés au mauvais crédit.
Taux d’occupation - Changements statistiques nets relatifs aux espaces occupés sur une période donnée. Un taux d’occupation positif reflète une augmentation du nombre d’espaces occupés tandis qu’un taux d’occupation négatif reflète une diminution.
Taux par mille - Correspond à un dixième de cent. Utilisé pour exprimer un taux d’imposition. Un taux par mille de dix correspond à dix dollars par tranche de mille.
Titre libre - Toute propriété libre de toute créance concurrente, hypothèque, privilège et charge.
U
Usage dérogatoire - Propriété utilisée à des fins non conformes aux usages permis par les règlements de zonage municipaux ou provinciaux.
V
Vérification - phase 1 - Évaluation environnementale préliminaire d’un établissement réalisée par une société d’ingénierie environnementale qualifiée pour découvrir toute contamination possible afin de déterminer si des investigations plus approfondies sont nécessaires. Les investigations de la phase II de la vérification nécessitent d’autres prises d’échantillon de fond, de même que des études électromagnétiques et hydrogéologiques.
W
X
Y
Z
Zonage - Règlements d’une municipalité qui décrivent les utilisations permises des biens réels dans un secteur donné, et uniquement à des conditions précises.